扛不住了,成都公寓市场

日期:2020-03-17 10:54:21 来源:互联网 编辑:小优 阅读人数:996

另外,在最近这个特殊的时期里,不少商也开始降价公寓房源。

公寓产品,看似巨额优惠的“糖衣炮弹”下,究竟埋了哪些坑,我们今天仔细给它扒一扒。

扛不住了,成都公寓市场(图1)

降价的为什么是公寓?

我们拿最近非常站在风口的商恒大来举个例子。

恒大在2月底开启了全国楼盘“75折”的营销口号。但是,在成都,购房者的实际感知里,好像热门的住宅项目天府半岛却一直没有动静,但是公寓、商铺项目的折扣倒是非常火热。

的解释是,限价城市楼盘不参与优惠活动,这一点我们可以理解。

那公寓项目的价格水分又有多大呢?

以高新区天府二街的恒大珺临阁为例,目前在售公寓产品,售价为14000元/㎡左右。并且只剩了87㎡的公寓产品(看来这次折扣价格是相当有吸引力)我从透明房产网查到了这个楼盘公寓,其预售申报价格约为30000元/㎡

扛不住了,成都公寓市场(图2)

所以,不限价的公寓产品,商申请预售都是按“顶额”申报。

商这样做,一是留给了市场一定的溢价空间,万一公寓市场行情走高,可以合理合法地提高售价。

二是折扣的噱头可以拉满,以商目前的售价,打出“5折”出售的营销口号都是合理合法的。

但是,在实际的售价上,我查到了该楼盘在18年底-19年初的开盘实际售价,约为21000-23000元/㎡左右,19年中下旬,已经降到了18000元/㎡左右。

相较于目前的售价,也足足降了有4000元/㎡以上,7.5折是实打实的折扣

所以,从这个楼盘的公寓产品来看,1年多的时间至少已经有三次的降价周期。02高新区公寓卖1.4万元/㎡是价格水平?

我就以目前高新区大源片区的公寓价格来做比较,大部分的公寓如中粮天府宸悦等,行情在17000-20000元/㎡左右,恒大珺临阁1.4万元/㎡应该属于目前大源新盘公寓里垫底的价格了。

这个价格真的很实惠吗?我们以同地段、同类型的公寓产品举个例子。复城国际建面约50㎡拎包入住的标间(通气)目前在租赁市场的租金,约为2500元/月

扛不住了,成都公寓市场(图3)

图源:链家网如果恒大珺临阁这个不通气的公寓,我们假设它也能租2500元/月。在实际的租赁市场里,通气和不通气的公寓租金会有一定的价差

恒大珺临阁47㎡的公寓总价65.8万。以2500的月租金水平,年回报率约为4.56%(实际可能会更低)

单看投资回报率还可以哈?从长期来看,如果能附加一定的物业本身的增值和租金收益,那就是相当不错的投资产品了。

但现实总被无情拍脸。

我们来看看同等档次的公寓,在二手市场的表现。

扛不住了,成都公寓市场(图4)

目前在链家网上挂牌的大量标间公寓产品,单价约为13300元/㎡左右,全屋装修,可拎包入住。

恒大珺临阁14000元/㎡购买的新盘公寓,与之市场价格基本持平。

也就是说,“75折”过后,14000元/㎡的售价,才应该是正常市场行情价。

公寓的“雷”很多人都踩了

回顾成都限购的这三年,2017-2018年是住宅限购政策最严格的两年,也是公寓价格和走量最为疯狂的一段时间。我拉了这个时间段内,成都主城区的公寓市场的供销价走势和去化周期数据。

扛不住了,成都公寓市场(图5)

扛不住了,成都公寓市场(图6)

整个2017年-2018年末,成都主城区的公寓市场行情都在持续走高,成交量非常夸张,个别月份还出现供不应求的局面。

公寓价格的持续上涨,这个阶段盲目跟风购买数量也非常庞大,价格在2018年底触顶,达到了约17000元/㎡。正是借着这股“东风”高新区有一公寓项目,涨完价还能轻易清盘。

这个阶段,成都公寓市场,可以说是已经脱离了正常的投资逻辑—长期稳定的租金收益,而是跟随住宅的投资逻辑,短线炒作价格。但是很多人却忽略了公寓类产品高昂的出让税费,会“吃掉”你大部分的收益,短线炒作收益并不明显。

并且,由于公寓产品的新供应量和二手存量都非常大,新盘在涨价,二手公寓价格却岿然不动,就导致了公寓投资的热度逐渐下降。2019年,随着住宅和公寓供应量的上来,公寓价格又开始持续的稳中有跌。

如果你发现你购买的公寓售价和租金回报不成比,高位接盘的概率就比较高了。

购买公寓,我的几个建议

1. 目前公寓市场的涨潮和退潮,离不开住宅限购的影响。由于今年YQ影响,行情特殊,我认为公寓降价还会持续。

2. 公寓建议买核心优质地段,利于出租。公寓价格是否合理,可以参考租金回报,租金回报一定要自己实际调研。目前成都市场上的公寓年投资回报率(1年租金收益/总房款)能达到4%就已经很合理了,超过5%就算是优质公寓。

3. 公寓的投资属性>居住属性,只要投资回报率合理,自然不存在高位接盘的风险,建议长期持有。从市场的规律来看,小户型公寓易出租,易交易,低总价,稳定性最高。

总之,购买商业公寓需要度考虑,必定要考虑到投资回报率和是否长期持有、是否有脱手的把握。盲目跟风购买投资,很容易被政策和市场牵制,造成将投入又难以脱手的尴尬境地。

本文相关词条概念解析:

公寓

公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。相对于独旧时租期较长、房租论月计算的旅馆,住宿的人多半是谋事或求学的。多为楼房,房间成套,设备较好。舒适的公寓环境更给住户带来愉悦的居住体验。房地产投资商要讲究公寓的品质。当今由于白领一族的生活需要,越来越多的青年公寓、白领公寓等需求量大涨,房地产行业炙手可热。公寓大致分为住宅公寓、服务式公寓,服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。

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