楼市迎来逆转, 房价下跌的“突破点”来了, 潘石屹给出降价底线

日期:2019-12-02 21:57:35 来源:互联网 编辑:小优 阅读人数:815

转眼12月来了,寒意慢慢浓了,楼市也充斥着凉意。越来越多的人忽视了房地产市场。在一些地方,房价继续上涨,良好的住房资源供应不足,在一些地方,交易量急剧下降。事实上,市场分化仍在加剧。例如,苏州出台了住房补贴政策,嘉兴增加了公积金贷款额度,西安、大连等城市加强了购销限制政策。

楼市迎来逆转, 房价下跌的“突破点”来了, 潘石屹给出降价底线(图1)

从这一行动中,我们必须认识到,当前房地产市场的趋势已与区域化联系在一起。根据几十年的规则,沿海地区比内陆地区更加分化,超级城市群比单一的中心城市更有价值。去年下半年,几乎所有专家和房地产行业高管都认为2019年房价将大幅下跌,马广元预测房价将下跌20- 30%。任正非还驳斥了房价一直在上涨的说法,但现实是残酷的。

今年以来,中国的购房意愿下降了50%以上,而非大幅下降,这加剧了当前市场的分散化。根据相关机构的统计,在调查的人群中,有53.2%的人坚持认为房价将下降,基于各自的地区情况。今年,房地产调控非常严格,从房地产市场的总体趋势到购房税费改革。各种政策更像是对房地产的“高调”打击。结果,房地产市场的发展开始“趋于稳定”房价停止上涨,投机者离开市场,购房者变得从容不迫。结果,房地产市场失去了过去几年的热度,开始逐渐降温,相当于迎来了逆转。

楼市迎来逆转, 房价下跌的“突破点”来了, 潘石屹给出降价底线(图2)

首先,我们来看看房地产市场的真实情况:从消费群体的角度来看,买房的人越来越少,卖房的人越来越多。此时刚需者只认同两句话“我将在房价下跌时购买”“我将在大家购买时购买”这无疑是当前消费群体最真实的心理。从商的角度来看,住房和城乡以及中国银行业委员会的强硬言论无疑是正确的。加大自己资金运作的压力,同时,面对“限令”的限制,所有人买房还是一个出路,表面降价似乎不太可能。

随着短期调控向中长期调控的转变,房地产市场进入了一个新的发展周期。简而言之,这是从高速到高质量的转变。在过去的一二十年里,房地产经历了一个快速的发展阶段,改善了城市的面貌和人们的生活水平。但由于金融属性的扩张,也对家庭消费和实体产业产生了一定的挤压效应。从深层次来看,这些负面影响在房地产市场中积累了一定的风险因素。

楼市迎来逆转, 房价下跌的“突破点”来了, 潘石屹给出降价底线(图3)

房价会有大的调整吗?目前炒房客也基本上从市场上消失了?“只买涨不买跌”的想法正在发生变化。总之,理性和冷静的心态正在逐渐取代以前盲目和狂热的心态。基本可以用“买不起卖不出”来形容当前的楼市状况,不管是买房者还是卖房者都不想吃亏。

从目前的情况来看,其实房价下跌突破口已经找到了,主要是有两个。一个是“止跌令”的上限到底在哪,排除了恶意竞争降价的条件,人员还需要找出房价下跌的下限。其次,要考虑市场能否承受住房存量过大和房价下跌带来的冲击,调控政策是否完善。目前人均居住面积达到了39平方米,达到了发达国家的水平,所以房子不再只是需要。笔者认为,住房空置率过高意味着大量的住房资源被浪费。因此,未来很有可能通过房产税、空置税等措施将空置房屋投放市场,以满足每个人的住房需求。

楼市迎来逆转, 房价下跌的“突破点”来了, 潘石屹给出降价底线(图4)

在上述房地产市场背景下,房价的调整机会主要集中在三、四线城市,尤其是空置率较高的城市。在全国住房网络的背景下,房价下跌的速度应该比我们想象的要快。一方面,政策相对薄弱,房价容易松动。另一方面,城市化的需求使得刚刚进入城市的农村群体承担二线城市的高房价成为一种梦想。与此同时,一些实力强大的二线城市仍有升值空间。

总的来说,房地产市场已经开始发生变化,国家对房地产行业的态度也发生了微妙的变化,这意味着马云的“房价葱葱”的早期预测可能在不久的将来成为现实。当房地产市场走出谷底时,那些希望放松管制的人可以放弃他们的幻想。于是又回到了老问题:房价会下跌吗?如果降价的话,能降低多少?其实根据上面的说法,房价会下跌这个问题已经解决了,既然房子想卖不动,只是想买买不起,那么降价其实是一个时间问题。

楼市迎来逆转, 房价下跌的“突破点”来了, 潘石屹给出降价底线(图5)

作为SOHO中国的董事长,潘石屹一直对房地产市场有着客观的看法。为了解决房价下跌的问题,他在去年的中期金融数据会议上说:“对商来说,20%是中国房价下跌的底线。”总之,从很多方面来考虑,房价都不可能大幅度下降。对于中国这种“只涨不跌”的房地产市场来说,房价能够保持稳定已经是一件很好的事情。至于未来房价下降能够下降多少这个问题,潘石屹给出了自己的回答,他说一旦超过20%这个底线,那么很多房地产公司将不复存在。

很多人可能没有意识到高房价下的房地产风险。简单说一个数字,绝大多数住房企业已经做到了70%以上的负债率,150%以上的不是少数。一旦贸易战爆发,银行和金融体系为了降低风险、增加储备,必然会要求举债。此时,作为整个行业最大的贷款群体,商将不在其中。

楼市迎来逆转, 房价下跌的“突破点”来了, 潘石屹给出降价底线(图6)

所以,当我们说房地产泡沫是非常严重的时候,它不是20%左右的利润能够解决。键就是要在实体经济上做出成绩,减少注水的同时提高人们的收入才是最主要的,盲目炒高房价是一个灾难,但是为了抑制价格和实体经济,影响人们的收入,最终的结果会更糟糕。

至于未来房价会不会真正的回落,是否真的会回落20%这还有待时间考量。不过值得肯定的一点是,在调控的影响下,房地产市场呈现稳定的走势,是今年下半年的主要方向。一方面,房地产业回归理性状态。另一方面,人们在买房的问题上慢慢冷静下来,这也是非常符合业主不过问的主要基调。

本文相关词条概念解析:

房价

房价是指特定时间段内房产的市场价值。楼盘的价格定位由多种因素构成。房价包括土地的价格和房屋建筑物的价格。房价水平一定程度上决定着市场总体价格水平。受经济、社会、行政政治、房地产的内在和环境等因素影响。国家统计局2014年9月18日数据,新建商品住宅和二手住宅价格环比下降。

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