楼市撕开一道“口子”! 三个消息接踵而至, 专家: 游戏规则变了

日期:2019-09-14 07:30:12 来源:互联网 编辑:小优 阅读人数:656

楼市有一套体系,在过去这20多年里,玩的愈发炉火纯青。

拿2015-2018这三年来说,房价涨势此起彼伏,北上广拿地困难,大量的房企就涌入二线省会城市,合肥、南京、厦门、苏州这样的“楼市四小龙”就此崛起。

当二线楼市调控日趋严厉,商们又将目标瞄准三四线城市,施工周期不断被压缩、从拿地到开工,流程持续简化,仿佛工厂里的流水线一般,房子在广大地市、县城加速覆盖。

这套体系的名字叫“高周转”贷款-拿地-施工-回款-再拿地,用四个字来形容,那就是“严丝合缝”

房企在这套体系下如鱼得水,扩张的速度前所未见,有份数据可供参考。

据中新网9月11日报道,中国房地产TOP10研究组联席组长、中国指数研究院院长莫天全10日在北京表示,2004年时,26家全国房企规模还比较小,净利润均值只有2.3亿元,现在已经超过100亿元。这26家企业的品牌价值均值从2004年的9.84亿元,到现在的363亿元,增长近37倍。

笔者认为,这样的“成绩”与高周转的模式密不可分。

然而,看似完美的体系,终究有自身的“软肋”再牢不可破的机制,如果超负荷运转,迟早会出现问题。

正如现在,楼市就被撕开了一道“口子”

楼市撕开一道“口子”! 三个消息接踵而至, 专家: 游戏规则变了(图1)

在最近一段时间,有三个接踵而至。

第一,房企降价之势开始蔓延。

据中国证券报9月11日报道,多地楼盘开启了降价促销,北京一龙头房企的某高端住宅项目每平方米降价最高近万元,总价降110万元左右。广州、合肥、郑州、武汉等地也有一手房价格下调的现象。

根据梳理,降价区域大体可分为两类,一是大中城市的郊区,如北京的通州、顺义、昌平、大兴,上海的奉贤等。二是三四线城市,如淮安、黄冈、张家港等。

由于大城市中心城区供地有限,新房供应集中郊区,降价空间相对大。三四线城市受棚改弱化及供应高峰的影响,市场走弱,局部地区量价齐跌。

事实上,从八月下旬开始,商就有点“扛不住”了。

龙头房企之一的恒大开启“抢收行动”八折购房、特价房手段大范围波及,融创老板孙宏斌直言不再拿地,广州某房企甚至出现了全员卖房压任务的情况。

第二,土地市场从“降温”到“转冷”流拍加剧。

大概从七月份开始,土地市场已经完全没有了上半年“小阳春”那样的火爆气氛,从一点点的降温,到气氛转冷,所用不过两个月时间而已。

中原地产研究中心统计数据显示,8月份,全国70大中城市合计土地成交金额2501亿,环比下降31%;成交土地均价7492.76元/平方米,环比下降24%;土地成交溢价率只有8%,较4月23.94%的最高点下降了近16个百分点,创年内最低。

与此同时,土地流拍数量明显增加,高达72宗,为年内最多。

一个月时间流拍72宗土地,单月数量看起来并不算多,但是跟年内前几个月相比较,可以说实实在在遭受了“当头一棒”

楼市撕开一道“口子”! 三个消息接踵而至, 专家: 游戏规则变了(图2)

证券时报9月11日报道,据不完全统计,仅8月29日一天,北京、南京、重庆、成都等城市有多宗住宅用地底价成交,南京、合肥等热点城市都有流拍发生,9月以来全国成交的土地中,底价成交的地块数量占比高达四成。

第三,LPR新规落地。

在8月末,央行发布新规,自10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

定价基准转换后,首套房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上lpr为4.85%)二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按最新5年期lPR为5.45%)

LPR的新规“尘埃落定”对楼市的影响意义深远,表面上看,最大的变化是取消了利率的“折扣”以后房贷打折将成为历史,长期来看,意味着实体经济融资成本将会持续走低,房地产资金面的管控有增无减,“因城施策”将是未来房贷利率的主要导向。

说白了,资金以后重点倾斜领域是制造业、实体、新经济、基建、工程机械、建材等行业,房企和购房者想利用低利率的环境撬动高杠杆,可以趁早放弃这个打算了。

如上文所说,降价、流拍、新规落地,这三个,带来的不仅仅是短期市场情绪的变化,更是楼市长期运行体系的改变,相当于撕掉了一个明显的“口子”以后会撕扯的越来越大。

楼市撕开一道“口子”! 三个消息接踵而至, 专家: 游戏规则变了(图3)

近日,国泰君安房地产团队负责人谢皓宇发布报告指出,新环境下,卖地-经营城市-土地升值的逻辑打破,传统模式难以为继,高毛利、慢思路受限于房价上涨乏力、地价房价比提升;高周转、高扩张模式则受限于一线及三四线城市需求增速放缓。

专家归纳了简单的一句话:游戏规则改变了。

对于房地产来说,当前土地市场中招拍挂市场占据了80%的份额、容纳了90%的房企。

但是,这个市场将急剧收缩至仅容纳个别融资成本很低的房企,倒逼商转型,对购房者而言,不可能再复制像2015-2018年那样的财富增值道路。

高杠杆已经成为历史,房价上涨已经落下帷幕,稳房价、稳地价、稳预期成为以后的基调,在“房价不涨就亏钱”的前提下,对流并不是那么充足的家庭来说,手里持有的房产越多,未来的负担也就越重。

本文相关词条概念解析:

流拍

流拍是商业用语,特指没有人竞拍的拍卖标的物。在拍卖中,由于起拍价格过高造成的拍卖交易失败。在买卖活动中,买卖双方不能达成协议,使得买卖行为无法成功进行,就对其拍卖的标的得不到想要成交的数额。

楼市

对于房地产的概念,应该从两个方面来理解:房地产既是一种客观存在的物质形态,同时也是一项法律权利。作为一种客观存在的物质形态,房地产是指房产和地产的总称,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间,包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态:即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权)、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。随着个人财产所有权的发展,房地产已经成为商业交易的主要组成部分。法律意义上的房地产本质是一种财产权利,这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利,如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。

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